丰台大瓦窑这个项目，城建玺院，开盘一年多，651套房源才网签50套左右，去化率勉强7%，成交均价7.3万/㎡，最近半年流速更慢，基本一个月才几套。 新帅王聪颖上任后就把去库存当头等大事，可这个“硬骨头”真难啃。项目原本叫宸知筑二期，2024年调规后户数砍了117套，面积却做大，主打154-280㎡大平层改善，起步价7.5万/㎡，想走高端路线。结果产品定位没踩准，户型混杂，既有84㎡小两居，也有280㎡大户型，跨度太大。 大户型买家最怕社区不纯，小户型一多，出租率高，品质就容易拉胯。更别提户型设计了，南向面宽普遍偏窄，180㎡以上户型大多只有三面宽，280㎡的甚至两面宽，进深长达22米，通风采光都吃亏。阳台虽是南北错落全赠送，但错层设计隐私差，还不能封闭，实用性一般。 2025年北京“好房子”新规落地后，丰台涌出不少内嵌阳台+外接花池+高得房率的新盘，户型更方正、层高更高、景观更好，直接碾压玺院这种老派设计。京西豪宅市场竞争激烈，像石景山玉華玖章157㎡起步，得房率超95%，私家梯厅+景观花池，品质卷到天花板，玺院产品力明显跟不上。 归根结底，这不是单纯“市场不好、竞品多”，而是定位失误+产品力不足。高端改善客群现在更挑剔，谁能提供真正舒适、圈层纯粹的居住体验，谁才能脱颖而出。玺院要想翻盘，得赶紧反思产品，别再靠国企背景硬扛。
