现在是钱贬值得快，还是房子贬值得快？

钱贬值，说的是同样一百块能买的东西变少，也就是物价往上走、CPI为正。

房子贬值，说的是同一套房能换回来的人民币变少，也就是房价指数往下走。

通胀的时候，钱贬是主线，房子如果涨得没通胀快，也算相对亏。

通缩的时候，钱的名义购买力反而是升的，房子市价在跌。

看近期数据。70城二手房价格同比几乎全在跌，一线二手同比跌5.8%，北京跌6.8%、广州跌7.2%，二三线城市也差不多这个量级。

同期CPI全年走平，11月单月同比0.7%，部分全年跌2.6%。

M2增速不低，全年大概8%出头，但钱流通得慢，居民存款猛增、贷款在收缩，大家把钱定期锁起来不敢动。

所以这段时间里，捏着现金的人，名义购买力没降，甚至因为物价微调还微微升了一点。

捏着房子的人，按市价重估账面，一年缩水5%到10%是普遍情况。

单看数据，房子贬得明显比钱快，钱这边甚至轻微升值。

但房子不是零成本搁那儿的。按揭没还清的，每月利息是净流出。

全款房也有物业、维修、税、保险。

拿一套五百万的房子举例，年跌8%就是市价缩水40万，再加一年持有成本2到3万，总缩水42到43万，年化实际贬值约8.4%到8.6%。

持币的人把一百万放活期，利息近零但本金不动，购买力不会因为持有再额外漏一块。

房产贬值不能只盯市价那条线。把利息成本和折旧加进去，实际缩水比表面房价指数更高。

钱这边，银行活期利率约1%，CPI为零的时候，实际购买力年增约1%，是正的。

房子贬值速度在城市之间完全不是一回事。北京上海深圳核心区二手2025年跌幅约5%到7%，租金收益率1.5%到2%能对冲一小块缩水。

三四线和非地铁板块，部分楼盘一年跌10%到15%，流动性还极差，挂半年未必卖得掉。钱的购买力在全国是统一的，不分城市。

把周期拉长看，局面会翻过来。短期一到三年，通缩没结束，房子市价下行，钱购买力平稳或微升，房贬得快。

但放到十年以上，法币供应量长期扩张是各国央行常态，CPI长期均值在正区间，中国过去二十年大概2%到3%，钱的实际购买力长期趋贬。

房子受人口、城镇化、地段约束，但核心城市好地段的房产长期仍能跑赢纸币。

这就是长期钱贬、短期房跌的错位。

答案跟着持有周期转。拿一年，房跌钱稳。拿十年，钱贬房分化，好房跑赢钱，差房继续输。