现在在深圳卖二手房，所有人都要亏本离场。其实根本不是全员亏损，如今深圳楼市早就没有普涨或者普跌一说，极致两极分化，能不能赚到钱，主要看买入时机、地段、房源品质。先说大概率亏钱的群体，2020—2021年楼市最高点入场的人是重灾区。那时候二手房指导价刚落地，房价站上顶峰，不少人掏空六个钱包、高杠杆上车。尤其是坪山、光明、沙井、观澜、布吉这类外围片区，大量小区成交价相比高点缩水三成甚至更多。很多业主挂牌大半年无人问津，想要快速成交只能大幅降价，除去几年月供利息、交易税费，最终出手实打实亏损，有些甚至资不抵债。除此之外，没有学区加持的老旧楼梯房、户型存在硬伤、远郊概念盘，流动性极差，哪怕买入价格不算很高，持有几年卖出也很难盈利。但依旧有不少人卖房能够保本甚至赚钱一类是2018年之前低位入手核心地段房源，南山、福田优质次新、顶级学区小户型，持有周期足够长。即便经历一轮调整，当前成交价依旧高于当初入手成本。第二类是深圳湾、华侨城、前海核心改善豪宅，稀缺优质房源价格韧性很强，优质笋盘出来很快成交，议价空间很小，业主不用大幅度让利。还有长期自住、买入成本低，不急于抛售的业主，不被迫割肉，慢慢等待合适买家，也不会出现大额亏损。另外很多人容易混淆一个概念：账面降价 ≠ 真实亏钱。账面房价回落，如果持有时间短、杠杆高、急于变现，亏损会被放大；但如果持有十几年、低杠杆，租金持续覆盖月供，综合算账未必亏损。还有一部分业主只是主动让利加速成交，并没有跌到买入价以下。现在市场里，大多数外围刚需二手业主，高点进场基本逃不开亏损，核心区稀缺好房依旧抗跌。闭眼买房就能升值的时代彻底结束。以后在深圳买房，不再随便买都能涨，选筹失误，持有多年很可能迎来亏本出售。