上海土拍20万每平

20万/平的地价，跟99%的老板没关系。

1、上海徐汇衡复地块，成交楼面价200257元/㎡，全国新地王。这块地面积4705㎡，还没一个足球场大，卖了12.25亿。算下来，未来新房售价至少30万/平起步。

2、但我要告诉你，这块地跟99%的做生意的人，一毛钱关系都没有。这是顶级资本的避险游戏，不是普通人的生意机会。

3、参拍的只有3家企业：祺祥旺宇、招商蛇口&徐房、中海。全是央企或央企背景。民营房企？影子都没见到。说明啥，说明这个游戏，普通人连牌桌都上不了。

4、28轮竞价，溢价率22.38%。看起来竞争激烈，其实就3家在玩。跟拍卖会一样，东西贵不贵不重要，重要的是有人兜底。央企拿地，亏的是国家的钱，怕啥。

5、这块地容积率1.3，限高15米，只能盖低密度洋房。目标客群很明确：身价10亿以上的那批人。一套房3000万起步，普通人看看就好。

6、对中小老板的启示：别看到地王就激动，觉得房地产要回暖了。这是结构性分化，核心区越贵越抢，三四线越便宜越没人要。跟股市一样，茅台涨上天，跟你持仓的ST股有啥关系。

7、真正的生意机会在哪？在这些顶级豪宅的配套和服务上。装修、家居、私厨、管家、安保，这些细分服务，利润嘎嘎高，复购率杠杠的。

8、还有一个角度：上海去年GDP突破5万亿，92位十亿美金企业家，首次超越孟买成亚洲之首。这意味着啥，意味着有钱人会越来越有钱，服务有钱人的生意，才是红利期。

9、别羡慕人家买地，想想你能从这块地周边的产业链里，切哪一块蛋糕。土地是硬件，服务是软件，硬件利润趋近于零，软件才是暴利。

10、最后一句：20万/平的地价，是贫富分化的温度计，不是经济回暖的信号灯。

20万/平的地价，跟99%的老板没关系。