从4.8万到2万，恒基学苑壹号第一套二手房就割肉400万

恒基学苑壹号，番禺大学城二期新造，125平三房。2021年底首开均价4.2万到4.8万，总价约560万。

2026年6月成交第一套二手房，258.6万，单价两万出头。四年蒸发301万，算上税费利息总亏损约400万。

这个盘底子不差，港企恒基开发，2024年交付，玻璃幕墙配铝板，125平南北通透阳台正对珠江，配建九年制学校说是名校挂牌。

但硬伤刻在骨子里，大学城二期新造就是个小岛边缘，周边除了工地和荒地什么都没有。没菜市场没医院没商场，商业综合体还在图纸上，买菜靠美团优选自提。

没地铁，4号线新造站开车十几分钟，12号线延长线规划中通车遥遥无期。挂牌学校和本部是两码事，大学城老师有公寓学生买不起房，指望他们接盘不现实。

更关键的是，这是交楼后第一套二手房。刚收楼的次新小区第一套成交都不稳定，投资客抢着脱手容易砸出低价，后面还有成百上千套陆续解禁，价格还会往下踩。

400万的亏损是前任业主真金白银买来的教训，你想接盘先想清楚，后面大把房源排队等着卖，荒成这样要做好熬五年以上的准备。

等不起就别买，这个盘最不缺房源，你最不缺时间。