咱榆次老城区这两年的楼市，说白了就是稳中有跌、两极分化。

2026年二手房均价也就5600多，还在慢慢往下滑。老破小、没学区的步梯房最惨，一年跌个3%-5%都正常，挂半年都没人问。反倒是带重点学区、物业不错的次新房，价格挺抗跌，议价空间也小。

为啥会这样？一方面房子太多、人没怎么涨，太榆同城又没带来多少新人口。另一方面，现在早不是大拆大建的年代了。像商贸城、百货大楼这片，政府定调就是微更新、不拆迁。但也不排除整体规划，毕竟是老城区核心地段。

就说大家最关心的商贸城、新天地、恒基广场这片区域，将来会结合新华街西延、中都路扩建进行规划。现在的中润广场、喜来登酒店是宝峰开发的，坊间传的“南片开发商接手整片开发”，是“无风不起浪”，还是说听听就好，只是传说而已，有待官方证实。

榆次老城区（顺城街、迎宾街、百货、商贸城、老城一带）未来官方定位很清晰，就是要打造“两区一中心”：

一是文化旅游核心区（文商旅融合）：主打榆次老城IP（免票、沉浸式、非遗、美食、演艺） ，做成晋中文化会客厅、太原都市圈周末游目的地。不是搞大拆大建，而是保护古建、活化街区 ，和新城、大学城形成功能互补。

二是城市更新样板区（微改造、不拆迁）：方向：老旧小区改造、路网打通、管网更新、环境提质。重点是新华街西延、商贸城北片拆改、一刻钟便民圈 。基调是告别大拆大建、不搞一夜暴富、以稳为主、改善人居。

三是区域便民消费中心（烟火气+现代商业）：保留传统商圈：百货、君豪、东湖井。新增现代商业：中润广场、喜来登，做老城区+周边社区+游客的综合消费。发展夜经济、社区商业、便民服务 ，让老城有人气、有烟火、好生活。

对咱普通人来说，不管买房还是卖房，心里都得有谱。在新城买房，要选商圈附近楼盘，在老城区卖房，核心地段可以考虑暂不出手。具体看：

想卖房的：非学区老破小、没物业、户型差的，别硬扛，趁现在政策好、税费低，合理降价早点出。带学区、房龄新、物业好的，别慌着割肉，再等等，保值性不差。

想买房的：纯自住、预算有限，可以淘老城学区次新或改造好的小区，性价比高。刚需、看重保值，要优先选大学城、北部新城，次新7500-9000，稳得多。改善换房要盯龙湖街、晋商公园周边，品牌、物业、环境都到位。投资别碰老城老破小和远郊，基本不涨还难卖。

一句话总结：榆次老城不会大涨大跌，以稳为主、分化加剧。道路打通、环境变好是真，大规模拆迁是假。买房抓学区、次新、核心区；卖房看品质、别等拆，务实点最靠谱。​​