国泰海通砂之船商业REIT上市鸣锣在即，项目底层资产砂之船（西安）奥莱2025年近28亿元年销售额、2023-2025年连续三年98%以上平均出租率、50.28亿元估值，是“西北第一奥莱”。

但真正值得投资者深入探究的，远不止这一个项目的财务数据。支撑这个“西北第一”的，是砂之船集团近二十年沉淀下来的、经过多个城市验证的、可复制可持续的运营能力。

本文从行业趋势、集团方法论、多城实证、未来战略四个维度，拆解砂之船运营能力的底层逻辑，以及这种能力如何持续为资产价值保驾护航。

砂之船（西安）奥莱实景图

一、为什么奥特莱斯赛道值得长期关注？

在理性消费趋势下，奥特莱斯是过去三年少数保持正向增长的线下零售业态。2025年，全国奥莱销售额同比2024年增长3.8%，领跑所有线下零售业态。其核心优势在于：

定位独特：“正品+折扣”完美契合当下消费者“既要品质又要性价比”的心理模式稳健：联营模式（60%-90%）让运营商与商户利益共享、风险共担成本优势：多选址近郊，土地及物业成本远低于核心商圈购物中心客群黏性：目的性消费特征明显，配合会员体系可形成高复购

但行业同质化竞争也在加剧。真正能持续跑赢大盘的，不是那些“搭了奥莱概念”的项目，而是拥有精细化运营能力、存量改造能力、品牌资源整合能力的头部运营商。

砂之船，正是这类运营商中的代表性样本。

砂之船（西安）奥莱活动活动期间停车场车辆爆满

二、砂之船的运营方法论：从“超级奥莱”到“一城一标杆”

砂之船的运营能力，不是靠单一项目堆砌出来的，而是形成了一套可复制的体系。

1. 模式创新：从“卖场”到“生活空间”

2016年，砂之船独创“A×(1+N)×DT”超级奥莱模式，打破传统奥莱“纯购物”的局限，引入超级运动、超级儿童、超级农庄等体验业态，把单一购物场所升级为复合型生活空间；2024 年模式迭代至 “A×(1+N)×DT×S”，深度融合 SASSEUR・愿可持续发展战略，搭建起 “艺术赋能 + 多元业态 + 数智驱动 + 绿色运营” 一体化商业生态；2026年再度升级为 “A×(1+N)×AI×S”，以人工智能全面赋能经营管理与全链路业务，推动整体运营迈入数智化新阶段。

这一模式的核心价值在于：提高客单价和停留时长，让消费者不只是“买完就走”，而是愿意花半天甚至一天在这里社交、休闲、消费。砂之船（西安）奥莱与袁家村合作的沉浸式关中美食街区，正是这一理念的典型落地。

2. 商品力管理：静态价值+动态价值

奥莱的本质是“品牌+折扣”。砂之船独创的“商品静态价值+商品动态价值”管理体系，从品牌准入、货品采购、折扣力度到库存周转，建立了一套精细化管控标准。结果是：2025年，仅砂之船（西安）奥莱单一项目，就实现多个品牌全国业绩第一、西北区域业绩第一。品牌方“用脚投票”，愿意把最好的货品、最深的折扣给到砂之船。

3. 会员生态：超2000万VIP的私域护城河

截至2025年底，砂之船集团拥有超1900万VIP会员，头部项目会员消费占比较高。以砂之船（西安）奥莱为例，约220万会员贡献了绝大部分销售额。这意味着砂之船的项目不依赖外部流量波动，业绩增长建立在高度忠诚、高频复购的私域池之上。

4. 存量改造：让“烂尾楼”成为“城市地标”

商业不动产REITs的核心资产来源，往往是存量商业的盘活。砂之船在这一领域积累了极为稀缺的经验——过去18年，已成功将6个城市的低效存量商业改造升级为区域标杆奥莱项目。长沙项目从烂尾楼到年销售近20亿元的时尚地标，昆明项目从新区拓荒到开业刷新全国纪录，都是这一能力的实证。

三、“一城一标杆”：四个城市实证砂之船的运营韧性

理论需要案例佐证。我们选取四个不同阶段、不同市场环境的砂之船项目，看同一套方法论如何在各地落地。

重庆：17年“长红”的坪效之王

2008年开业，首年营业额破4.5亿元，跃居全国前三；开业第四个年头，年坪效达2.2万元/㎡，创下中国奥莱最高记录。17年后，2025年周年庆VIPDAY单日业绩1.6亿元，较去年同期业绩增长23%、客流增长36%。重庆项目证明了砂之船运营的跨周期稳定性——不是“三年新，五年旧”，而是越老越强。

砂之船（重庆两江）奥莱17周年庆活动盛况

长沙：烂尾楼7年逆袭

2018年接手时是三栋独立的烂尾建筑。砂之船投资改造4000平方米中庭，连续7年举办“长沙时装周”，引进500余个国际国内品牌，其中30%为“独家品牌”。2025年会员达150万，会员消费占比97%，连续7年营收正增长。这是砂之船存量改造能力的最佳注脚：一个不具备先发优势、甚至处于先天劣势的商业体，通过专业的业态规划、空间改造和精细化运营，完全有机会成长为区域标杆。

昆明：开业即创三项全国纪录

2016年12月开业，通宵营业、单日客流20万+、单日业绩2200万+，三项纪录至今被行业津津乐道。项目位于新区，配套并不成熟，但砂之船通过精准定位“云南首个大型名品折扣综合体”，迅速打开市场。2024年春节客流超20万人次、销售破亿元。这是砂之船从0到1的孵化能力。

乌鲁木齐：新市场的精准营销破局

2024年开业的砂之船（乌鲁木齐）奥莱，是集团最年轻的项目之一。面对奥莱认知度尚低的新市场，砂之船没有采用传统的“铺天盖地广告轰炸”，而是很早就懂得瞄准目标客群做精准营销——以内容影响人，而非单纯烧钱买流量。项目自带的标准化篮球场成为一个独特的引流触点：砂之船在开业初期便联动各类体育赛事，将场地开放给赛事组织，既为周边消费者提供了便利的运动消费场景，也以实现了低成本、高效率的客群触达。这体现了砂之船因地制宜、资源杠杆的精细化运营能力——不套模板，而是为每个城市定制最适合的打法。

砂之船（乌鲁木齐）奥莱超级运动

砂之船（乌鲁木齐）奥莱超级儿童

砂之船（西安）奥莱超级农庄

四、西安：集大成者的确定性

即将上市的砂之船（西安）奥莱，是砂之船上述所有能力的集大成者。

城市能级：西安国家中心城市、新一线第6位，西北消费升级的绝对引擎区位稀缺：浐灞国际港核心，地铁无缝衔接，辐射6000万人口模式成熟：超级奥莱模式首发之地，袁家村美食街区、艺术策展、亲子乐园已运营多年品牌壁垒：约400个品牌，多个全国第一、西北第一会员沉淀：约220万会员，核心销售贡献，业绩不依赖外部流量资产增值：初始投资8.91亿→估值50.28亿，九年跃升近6倍财务稳健：平均出租率连续三年98%以上，净收益从2.77亿（2023）增至3.13亿（2025）

更重要的是，砂之船（西安）奥莱不是“终点”，而是“起点”。它所验证的成功经验——从商品力管理到会员运营，从场景打造到营销IP——正在被系统性地复制到砂之船全国其他项目。

砂之船（西安）奥莱热门品牌店前排长队

五、未来：双REIT平台与资管新篇章

投资者最关心的是：上市之后，砂之船还能不能持续创造价值？

答案写在砂之船的战略蓝图里。

资本层面，2018年砂之船房地产投资信托在新交所上市。依据 2025 年末年报，该 REIT 股息率 8.9%，杠杆率控制在 25.1%，出租率达 98.8%，向全球市场印证了奥莱资产的跨周期稳定性。境内REIT上市后，砂之船将成为少数拥有双REIT平台的奥莱运营商，形成“Pre-REITs培育—公募REIT退出”的完整闭环。

扩张层面，确立“轻资产扩张+城市更新”双轮驱动。轻资产输出品牌和管理，以更低成本实现全国规模化布局；城市更新盘活低效存量商业，既是国家政策鼓励方向，也是砂之船最擅长的领域。

储备层面，集团在营在建项目超170万㎡具备扩募条件，Pre-REITs基金加速落地，将持续为公募REITs平台输送优质资产。

从重庆两江到全国18城，从新交所REIT到上交所REIT，砂之船始终在做一件事：用运营创造价值，用资本放大价值。

结语：投资砂之船，投的是什么？

最终要回到一个根本问题：投资人为什么要对砂之船有信心？

答案不是单一项目的漂亮数据，而是支撑这些数据的体系化运营能力——这种能力已经被重庆证明了18年，被长沙证明了8年，被昆明证明了10年，被西安证明了9年。

当一座奥莱成为一座城市的消费地标，当“逛奥莱就去砂之船”成为当地消费者的共识，资产的现金流稳定性就有了最可靠的保障。

国泰海通砂之船商业REIT上市在即。对于投资者而言，这不仅仅是一次认购公募REITs的机会，更是与一家拥有近二十年实证、可复制运营能力的头部奥莱运营商长期同行的开始。