在当下的商办地产圈，“空置率”绝对是一个让无数操盘手头疼的词汇。尤其是在增量不断入市、存量竞争加剧的今天，老旧商务楼宇似乎只能走向没落。

但是，在上海市中心，却有一个项目走出了完全相反的“独立行情”。

这就是“中港汇·黄浦”。

作为一栋建成近20年的老旧楼宇，它不仅没有在时代的洪流中被边缘化，反而在经过一轮深度更新改造后，交出了一份令人惊艳的答卷——改造后，大楼的出租率竟然直接翻了6倍！

从鲜有问津到一房难求，中港汇·黄浦的华丽转身，堪称城市更新领域的教科书级案例。

图源：AEGISTAR

一、 破局之刃：产权机制创新，打破“多业主”的死亡魔咒

很多做城市更新的同行都知道一句话：“老楼改造，最难的不是缺钱，而是人心。”

在存量楼宇市场中，“多产权”往往意味着推诿、扯皮和无休止的内耗。由于各位小业主的利益诉求各不相同，想要统一意见进行大规模改造，简直比登天还难。这也是为什么很多地段极佳的老楼，只能眼睁睁看着设施老化、租金下跌，最终走向破败。

面对这个行业级的“硬骨头”，中港汇·黄浦是怎么啃下来的？

它的第一大杀招，就是“产权机制创新”。

该楼宇在2019年底被香港沪港联合控股集团收购后（收购前的大股东为长城资产），启动更新改造，但当时依旧存在多业主持有剩余产权的情况。为了打破多产权人协商的壁垒，项目方没有采用传统的挨家挨户死磕的做法，而是极具魄力地创新了一套“产权方主导+小业主协同”的新机制。

作为大业主方，香港沪港联合控股集团旗下的斯格威大酒店展现出了极强的担当和战略眼光，全额承担了整栋大楼的改造成本。

这意味着大楼里的小业主们，不需要掏一分钱，就可以直接坐享大楼资产增值、租金提升带来的巨大红利。

这是一招极其高明的“以退为进”。

既然利益是最大的阻力，那就用最大的诚意去化解利益冲突。小业主们零成本、零风险，自然全票赞成。这一机制的创新，瞬间打破了原本可能旷日持久的协商僵局，彻底扫清了改造前期的障碍，为后续更新全流程的高效推进，按下了“快进键”。

没有这种破釜沉舟的机制创新，这栋楼的逆袭之路连第一步都迈不出去。

二、 灵魂所在：精准产业定位，不盲目招商，只做“垂直生态”

大楼改造前，其主要功能为五星级酒店（铂尔曼酒店）及部分办公区域，但因硬件老化、业态落后，办公出租率仅14%。

在搞定了内部机制，大楼焕然一新之后，接下来的核心问题就是：租给谁？

如果中港汇·黄浦和市面上普通大楼一样，什么企业都招，做个大杂烩，那么它在上海市中心浩如烟海的商办楼宇中，依然没有任何记忆点和核心竞争力。

真正让它实现出租率狂飙6倍的大绝招，是极其克制且精准的“产业定位”。

操盘手非常聪明地审视了自己手中的底牌。中港汇·黄浦位于黄浦区，周边有一个无可替代的绝对优势——毗邻瑞金医院等国内顶尖的三甲医院。

众所周知，在产业领域，生物医药、转化医学等生命科学企业，对临床资源（尤其是顶尖三甲医院）有着极高的依赖度。

下图：从中港汇·黄浦步行到瑞金医院仅需17分钟（图源：笔者编辑）

于是，中港汇·黄浦果断放弃了广撒网的传统招商模式，将自身死死钉在了一个垂直赛道上——生命科学产业综合体。

大楼将招商的聚光灯，全面聚焦在生物医药、转化医学等高附加值领域。

这一极其精准的定位，正好完美契合了黄浦区近年来重点发展的产业方向。凭借着“下楼溜达就能去瑞金医院”的无敌区位，加上明确的产业旗帜，中港汇·黄浦迅速产生了强大的“磁吸效应”。

结果显而易见。一大批优质的生命科学类企业闻风而来，包括沛嘉医疗、泰德制药等行业知名企业纷纷抢滩入驻。

当一栋楼里聚集的全是同行业的精英企业时，就产生了一种神奇的化学反应——上下楼即上下游。

大楼不再是冷冰冰的物理空间，而变成了一个有生命力的“产业生态圈”。企业在这里不仅能办公，还能找客户、找供应商、谈合作。这种无可替代的产业黏性，才是它出租率暴涨且极其稳定的底层逻辑。

图源：上海黄浦

下图：位于47层的医润博康和上海市数字医学创新中心（图源：笔者拍摄）

下图：位于48层的瑞玄生物科技、诺新生脑健康中心和上海交通大学医学院瑞金医院编辑部（图源：笔者拍摄）

三、 护城河构建：配套服务完善，将“商办+酒店”玩到极致

有了好机制，有了好定位，如何让这些高端企业愿意长久地留下来？

对于生命科学领域的企业来说，它们往往面临着频繁的学术会议、专家交流、高管出差等需求。这就要求办公楼不仅要能提供工位，还要能解决高端商务接待的痛点。

中港汇·黄浦的第三大绝招，正是堪称降维打击的“配套服务完善”。

由于项目本身就拥有五星级铂尔曼酒店及高端商业服务，因此，在改造和运营过程中，操盘手将这一优势发挥到了极致。

它没有把办公和酒店割裂开来，而是将二者深度融合，为入驻企业提供会议、住宿、餐饮等一站式的高端服务。

这种融合带来了惊人的协同效应：因为大楼内聚集了大量医学类企业，酒店的会议室和客房被医学行业广泛预订，经常处于爆满状态；反过来，五星级酒店的完善配套，又成了大楼招商时极其硬核的加分项，进一步增强了楼宇对高端医学企业的吸引力。

办公业态与酒店业态在这里实现了完美的相互促进、左脚踩右脚的螺旋上升。这为入驻企业打造了一个极其便捷、高效的闭环商务生活方式。

图源：上海黄浦

四、 两大基石：让逆袭之路走得更稳健

除了上述三大核心招数，中港汇·黄浦的成功，还离不开两大坚实基础的支撑。

第一，是高品质的“硬件设施升级”。

老楼毕竟是老楼，底子薄。为了匹配高端生命科学企业的需求，项目进行了全方位的硬件焕新。他们大刀阔斧地将原酒店的会议、宴会区域，改造成了高品质的专业办公用房。同时，大搞数智化节能改造，直接拿下了商办界极具含金量的LEED金级和WELL双认证，打造出了绿色健康的办公环境。顺便还更新了裙房外立面，让老楼重新拥有了豪宅般的颜值与质感。

第二，是强有力的“政企协同支持”。

独木难成林。项目的转型，得到了黄浦区政府的鼎力相助。政府不仅出台了企业升级、研发扶持、人才引进等真金白银的政策，还支持楼宇业态调整和土地使用权续期。最让企业暖心的是，政府直接搭建了专业招商招租平台，把“一网通办”“一口受理”的服务站搬进了大楼里。企业足不出楼，就能搞定审批、工商注册、法律咨询、融资支持，极大地降低了入驻成本。

图源：AEGISTAR

结语：存量时代的“破局启示录”

综上所述，中港汇·黄浦之所以能将出租率翻6倍，是成功将自身转型为了一个垂直型的生命科学产业综合体。

它的逆袭，给我们留下了深刻的思考。

在房地产进入存量时代的今天，想要提升老旧商务楼宇的出租率，早已不能依靠传统的“中介带看”和“降价促销”，它需要的是一套“系统性的思维和操作”。

从破冰多产权机制的胆识，到锚定垂直产业生态的眼光；从重塑硬件空间的魄力，到深度融合政企资源的智慧，缺一不可。

中港汇·黄浦的重生，不仅救活了一栋近20年的老楼，更为国内千千万万在空置率泥潭中挣扎的存量商办，点亮了一盏实实在在的指路明灯。

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：林欣蓝

策划审核：夏   雨