昨晚，朋友老金打来电话，言语间有些兴奋，说是花了250万，买了五套老破小。

我说，“老金啊，你这一口气拿下五套老破小，是准备当‘包租公’退休了？”

电话那头老金声音都带着笑意：“啊，是啊，中介都说了，租售比最高能到6%，平均也有5%，比存银行强多了。全是自有现金，没有贷款，稳当！”

我说：“你算过细账没有？可别听中介忽悠，说是5%的租售比，可这还没扣物业费、维修费、空置期呢。老破小的租客流动性大，一年空一两个月，你的收益率就得往下掉一截。”

老金不以为然：“空不了几天，现在老破小好租。”

我说：“那你想过没有，这批房子以后卖给谁？‘赚了租金，赔了本金’这可不是吓唬人。你现在盯着租金，可房子的本金要是跌个10%，你几年的租金都白干。你批量买进，将来出手可没那么容易。”

老金沉默了一下：“你是说我还得考虑资金成本？我没贷款啊。”

“没贷款也得算机会成本啊，”我接着说，“250万现金搁里面，要是银行理财有2.5%，一年也有好几万。你现在多出来的那点收益，够不够覆盖你操心管理、跑断腿修水电的功夫？租售比不考虑资金成本，那叫账面好看。”

电话那头安静了几秒。

我说：“租售比是收益的天花板，本金安全才是投资的底线。别光看租金那几个点，房子本身能不能保值才是大账。

还有，用自有现金抄底，看着没杠杆，实则亏了流动性的机会。250万锁在老破小里，万一有个急用，想变现可没那么快。”

老金声音低了下来：“那你的意思是，我不该买？”

“也不是说老破小完全不能碰，”我放缓语气，“你要是真有自住或者学区需求，捡漏一套也就罢了。但批量买入纯投资，你就得想清楚：租金那点现金流，能不能扛住本金波动、空置期、管理成本这几座大山。投资最怕的，是把‘稳当’听成了‘稳赚’。”

老金嘀咕了一句：“得，我再想想，谢谢兄弟提醒。”

挂了电话，我心想：我是不是说多了？