【另起一帖详说房地产个人按揭最早的状态和初衷】老粉都知道，叔对房地产市场批评很多，很早很坚决。但是也屡次痛批专家瞎说。对，“90%”的专家说房地产说得不对；“50%”的专家是昧着良心瞎几把说。画十几分钟看完本贴，你基本上能知道哪些人是坏是无知。或许也能知道，你现状该不该置业了。期房按揭不是什么原罪、漏洞，最早的设计主要源自香港模式，利弊我们这些早期的规则参与者是很清楚的。但是我国当时没有统一的房地产规划设计建造交易登记抵押法律体系（现在也依然没有完成态），国家又要求银行信贷支持房地产开发商和购买者。当时房地产因为过热直接宕机，几年缓不过来，旧资金沉淀积压，新资金（开发资金和购房资金）进不来，全行业是冻僵的，对GDP的贡献度很低；另一方，房改必须推进，新人口浪潮已经来临，住房供应特别紧张，居民需方需求激增（增的是要住房的客观需求，但是心理需求不高，大家都等着免费分房）。打通这个死节点的办法有两个。1、是公房私有化，卖给个人，断了分房的念想；2、是注入新资金，让房地产行业从冰封中苏醒过来。因此，唯一可以、可能疏通这两个死节点的，只有银行信贷资金。对，除了这个，没有其他任何的手段（当时政府没钱，穷得尿血，但是住房开支在预算里的占比很高，远高于国防和教育开支）。咱分开说。疏通节点，哪个步骤最重要，是第一个，助力完成公房货币化出售给个人。可能现代人大部份人都不能理解，为啥私有化存量公房是最关键的一步。很简单，当时房地产冻僵不光是过热带来的资金循环崩坏，更重要的是全社会没有购房置业的观念，要么等着分（城市），要么自建（乡镇农村）；别人修的房子不买，谁买谁傻。房改把公房卖给个人就是给全社会打样，做示范。事实上，我们在去机关单位推广按揭买公房的时候，大部份职工是有怨气的——自己住着的房子，特么凭啥要叫我买下来？这种情绪是不是特别不可思议？但是当时大家就是这个想法。其时，银行存贷利率都很高，但个人按揭贷款很便宜，鼓吹“占银行的便宜”是我们推动公房出售按揭的主要抓手，当然我们也发过鸡蛋和卫生纸。更头疼的是法制的不健全。公房历史很复杂，竣工手续、地证、产证、维修等问题五花八门，我们还遇到过几乎手续全无的公房。但是就是这种房子，我们也必须贷款支持出售。怎么办？银行也需要手续齐备合法（至少看上去要齐备、合法），贷款坏账追责当时已经非常严厉了。我们走访交易各个环节的目的，就是一方面防住风险，另一方面在不健全的法律缝隙里补上502胶水，一句话，就是要走通流程。土办法就是，把房产登记机关、公房出售单位、公房购买人和银行，捆在一起签协议，因为很多公房没有房产证，不能做抵押，就以职工工资做担保，单位和银行联手监管工资账户扣付还款，登记机关以协议作为登记预备（房改房交易完成，办个人小证时，再转换从正式抵押他项权证），据此银行在没有完成抵押的情况下，先把钱借给个人，完成购房、办证等主要交易。这个设计看似简单，但是协调难度很大，每一方都要突破心防和相关行政法规（法规太简陋）。叔们太难了，这个事故，99.99999%的中国人都不知道，不知道来时有多难。说回房地产开发为什么卖的楼是楼花，期房？银行要给期房交易放发按揭贷款？核心跟前面哪一条类似，助力购房者和开发商的交易能够高效的进行下去，这基本上是全球人口基数大，住房需求高、产业发达的国家的普遍做法。除了中国（含港澳）新马泰韩，还有美英法德澳新俄巴墨阿联酋等，都是允许售卖期房的。按揭正式推出时，中国市场化房地产行业面临两个死局，一是资金短缺，循环卡顿；二是需求没有上来，房子很难卖。银行的介入，极大地提高了全行业的资金供应状况——一方面开发商可以拿到贷款和预收款加快项目进度，另一方面购房人可以提前拿到贷款，置业计划落实时间点大幅提前。银行也扩张了业务，看起来是三赢。其实赢的还有政府和社区，很多很多城市化福利都大大提前了。这个节点的打通，一直被大大低估。打个比方，你想买个心怡的漂亮手机，但是你只有三成款，买不成；突然有个老好人说，你买吧，缺的钱我低价借给你，二十年慢慢还。大部份人会怎么选？蹲坑的你肯定是屁股都不擦，裤子都不提上来——赶紧买，用上再说。中国房地产市场几乎是一夜之间打通了任督二脉，从冻僵中复苏过来直接参加了“华山论剑”。房改和个人住房信贷政策是改开五十年来罕有的神来之笔，其历史意义却很少被提及——改变了中国城乡福利质/量和分布。看起来很美，但是肠梗阻跟公房按揭一样，这里面有个问题，银行放款时，借款人/购房者是没有房产可以抵押的（还是期房，没有交付办证）。办法依然是银行、借款人和开放商捆绑签合同，在房产证没有办给购房者之前，银行给借款人的贷款，开放商要负连带担保责任。最关键的一点来了，不光要担保，银行借给购房者的贷款和购房人交付的首期房款，必须放在银行专管账户，有银行监督划拨——这是整个按揭市场，乃至整个房地产开发循环的“刹车系统”。我们一早就知道房地产企业不会甘做老实人，会干坏事，先把你管起来。这个系统也拉上了房地产登记机关，期房按揭必须取得房地产预登记证明，具有排他性地保护银行利益，赋予银行监管功能。如果这一套系统，特别是资金专户管理这个刹车系统完好，房地产行业是不会出现后来的系统性、全行业风险的。万事最怕但是，我们管理层手闲不住，房地产在这三十年时间经历了数量最多、频次最密、强度最高、面目最狰狞的“宏观调控”。一会儿把油门踩到底，一会儿把刹车系统给拆了，要不干脆把驾驶员撵走，搞成无人驾驶。十数次的折腾，原来那套环环相扣的系统，分崩离析。为什么会出现3万亿负债的“恒大”，其根子就是专户专管的系统在历次调控里面崩解了，如果按照最早那个1.0系统，预售专户的资金是不能转悠出去变成下一个项目的“资本金”的。房地产公司是不可能自己脚踩脚腾空而起，把自己和全行业的杠杆搞到现在这么离谱高程度的。这个初始系统，最关键是两条，一是你不竣工交付落实抵押（正式的抵押手续），你就要承担借款人不还款和项目本身烂尾的双重风险；二是预售专户的钱不完成交付抵押，就不能拿出去假装下一个项目的资本金，去拍地，去铺新项目。这两条卡住了，房地产企业加杠杆的能力就会大大削弱（虽然不能完全杜绝）。一句话，如果1.0系统不被折腾坏，现在的房地产市场不会这么艰难。这个责任首要在监管，在调控，在管理层。房地产企业是坏蛋，这是骨子里带来的市场本恶，谁瞎拆篱笆，责任首要就在谁。交代完这些，大家知道问题的前世今生，也该知道为啥叔对房地产及其政策批评如此之多了。只要这些基本的东西不改，就像叫二郎起来喝药，幻想再蹦跶几天。纯属做梦。

////