🏠 业主大会选聘物业服务方案（核心条款模板）

一、选聘原则（先把大方向说清楚）

1. 业主自治优先：由业主大会授权业委会，代表全体业主选聘、管理、解聘物业企业。
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2. 权责对等、公开透明：所有收费标准、服务内容、收支明细，必须向全体业主公开。
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3. 先服务、后付费，干得好留，干不好走：以实际服务效果结算费用，杜绝霸王条款和强制收费。

 

二、核心条款（直接堵死前期物业合同的漏洞）

1. 费用结算方式（你说的“只认业委会，只给业委会缴费”）

- 业主统一向小区业主委员会专用账户缴纳物业费，不直接向物业企业转账。
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- 业委会按合同约定，每月凭物业提供的服务清单、发票、维修记录，向物业结算上月费用。
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- 物业需每月向业委会提交完整的收支报表，经业委会审核通过后，方可收到费用。

2. 服务与费用挂钩（解决“干得差还催费”的问题）

- 设立服务考核标准：由业委会每月组织业主代表，对物业的卫生、安保、维修等服务进行打分。
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- 考核不达标时，业委会有权按比例扣减当月服务费；连续3个月考核不合格，视为物业违约，业主大会有权提前解除合同。
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- 小区停车费、广告费等公共收益，全额存入业委会账户，优先用于补充物业费、公共设施维修，每年向全体业主公示收支明细。

3. 退出与交接规则（杜绝物业赖着不走）

- 合同到期或业主大会表决解聘后，物业必须在3个自然日内完成以下工作：
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1. 移交小区所有公共设施、设备、钥匙、档案资料；
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2. 结清所有水电、税费、员工工资等费用；
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3. 完成与新物业或业委会的交接验收，双方签字确认。
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- 物业逾期不撤离，或恶意损坏公共设施，业委会有权向法院起诉，并追究其违约责任。

 

三、选聘与签约流程（一步步教你落地）

1. 成立业委会：按规定完成业主大会表决，成立合法的业主委员会，取得备案。
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2. 公开招标选聘：由业委会发布招标公告，邀请多家物业企业参与投标，公开比选服务方案和报价。
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3. 业主大会表决：将中标物业的服务合同草案，提交业主大会表决，经双2/3业主同意后生效。
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4. 签订正式合同：业委会代表全体业主，与物业签订服务合同，明确上述核心条款。
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5. 公示备案：合同全文向全体业主公示，并报街道办、住建局备案。