“简直是土匪！”江苏无锡，业委会在未召开业主大会、未征得全体业主同意的情况下，擅自通过内部决议，授权物业公司将侧门门禁与物业费缴纳情况挂钩，按时缴费的业主可正常开卡进出，欠费的业主则不予开通。一位业主因认为物业履职不到位而拖欠物业费，结果被物业公司依据业委会授权，直接禁止从自家小区的侧门出入，一怒之下，将业委会和物业告上法院，法院这样判了！

李某就是这个小区的业主，当初跟物业签的合同里写得明明白白，业主有权无条件使用小区电梯、门禁、车库智能系统等公共配套设施，物业公司不得将物业费缴纳与这些设施的使用权限绑定限制。

结果 2024 年 1 月，小区突然变了天。业委会几个人关起门来开了个内部会议，就把这么大的事儿给定了 —— 以后侧门门禁跟物业费直接挂钩，没交钱的不让走。

李某跟物业的矛盾不是一天两天了，他觉得物业在很多方面都没尽到应尽的责任，所以才没交物业费，想等物业把服务做到位了再说。

可他没想到，物业根本不跟他谈服务质量的问题，直接就拿门禁卡说事。就因为没交物业费，李某连自己家小区的侧门都进不去了。这叫什么事儿？花了几百万买的房子，回个家还要看物业脸色？

他去找物业理论，物业把锅甩给业委会，说这是业委会授权的，他们只是按规定办事。他又去找业委会讨说法，业委会更是理直气壮，说这都是为了小区好，不交物业费的业主就是占大家便宜。

李某气得不行，你们开业主大会了吗？经过我们全体业主同意了吗？凭什么几个人一拍脑袋，就能把我们所有人的权利给剥夺了？

李某也是个硬骨头，既然讲道理讲不通，那就法庭上见。他一纸诉状，把业委会和物业公司一起告上了法院。他说，我是小区业主，小区的公共设施是我们全体业主花钱买下来的，凭什么不让我用？物业费的问题我们可以慢慢扯，但你们不能拿我的通行权当筹码。

法院的审理结果也没让大家失望。法官说得很清楚，首先，业委会这个决议本身就是违法的。根据《无锡市物业管理条例》，业委会只是业主大会的执行机构，没有权利擅自修改物业服务合同。

修改合同这种涉及全体业主利益的大事，必须召开业主大会，由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，还要经过参与表决的业主双过半同意才行。

这个小区的业委会就几个人开了个内部会议，就把这么重要的事情定了，相当于变相剥夺了全体业主的决策权，这个决议从一开始就是无效的，对李某没有任何约束力。

其次，就算李某真的欠了物业费，物业也没有权利限制他使用小区公共设施。小区的门禁、道路、绿化这些东西，都是全体业主的共有财产。业主对这些财产享有合法的使用权，任何人都不能剥夺。

物业只是个服务者，不是管理者，更不是执法者，没有权利限制业主的正常通行。物业费纠纷和公共设施使用权是两码事，不能混为一谈，更不能搞 "捆绑制裁"。

最后，在法院的调解下，物业公司主动给李某开通了侧门门禁，还承诺以后再也不会把物业费和门禁挂钩了，催缴物业费会通过合法的途径，比如上门催交、发律师函或者向法院起诉。业委会也表示以后会严格按照法律规定办事，重大事项一定会召开业主大会征求大家的意见。

其实这种事在全国很多小区都发生过，什么限用电梯、停门禁、停水停电，各种奇葩的催费方式层出不穷。很多业主都觉得委屈，明明是物业服务不到位，结果自己反而成了被制裁的一方。

好在现在法律越来越完善了，2025 年 12 月最高人民法院专门发布了物业服务合同纠纷典型案例，明确规定物业公司不得以限制使用门禁、电梯等方式催交物业费，给所有的物业公司都划了一条红线。

当然了，我也不是说业主就可以随便不交物业费。如果物业确实按照合同约定提供了服务，业主就应该按时缴纳物业费。

如果对物业服务不满意，业主可以收集证据，向业委会或者房管部门投诉，也可以向法院起诉要求物业承担违约责任，甚至可以通过业主大会更换物业公司。但千万不要用拒交物业费这种简单粗暴的方式来对抗，最后吃亏的可能还是自己。

说到底，业委会和物业本来应该是为业主服务的，结果现在很多地方都搞反了，业委会成了 "业主太上皇"，物业成了 "小区霸主"。

希望这个案子能给所有的业委会和物业提个醒，权力是业主给的，不是自己说了算的。只有真正站在业主的立场上，为业主办实事，才能得到大家的认可和支持。不然的话，今天这个判决就是最好的例子。