九亭4.6万，泗泾3.5万：9号线刚需盘的倒挂，是先头还是后卫

先说清楚，这是次新挂牌视角的倒挂，不是商圈中位。

9号线外环段发完泗泾跌回两年前倒亏40万、顾村挂牌加30%成交卡300万以下，这一站轮到九亭。

本来按距离市区由近及远，九亭应该比泗泾贵一万才对。

但现在贝尚湾挂5.85万、九城湖滨挂5.57万，对面泗泾金地褐石苑77平刚成交298万，3.86万每平。

次新这一档，两头几乎贴住了。

商圈中位其实是另一回事。

7月九亭35285，泗泾27835，差7000多，没那么夸张。

但看次新的人，比的就是那口气。

九亭现在什么价，法拍已经先下去了

涞亭南路这一带次新，挂牌口径大致这样。

贝尚湾5.5到5.8万，九城湖滨3.9到4.2万，绿庭尚城4.0万挂牌5月二手成交3.4万，青春驿站loft挂3.7万2月二手成交2.7万，老破小九亭苑沪亭苑3.0到3.3万。

法拍这边，已拍加待拍一共6颗，把九亭全价位阶梯砸出来了。（图片）

带看有，能拍板的少。

买方的逻辑很直，法拍都1.99到3.1万了，挂牌4.5万凭啥。

绿庭那套4个人抢，说明不是没人要九亭，是大家只肯在法拍价上动手，挂牌价没人接。

5月绿庭二手成交回到3.4万，比法拍高3000，算是给次新底划了条线。

2.5到3.4万是九亭次新目前的真实承接带，4万以上是房东期望价。
跟泗泾、顾村摆一起看

9号线外环这三站，是三种不同的痛法。

泗泾是2021高点6万，现在金地褐石苑成交3.5万，77平298万那套是刚成交的锚。

大名城那批11.37到6.83万，89平账面亏135万，首付加两年月供净流出约40万。

典型的地铁通勤盘站岗。

顾村挂牌上半年2852套全市第13位，增量显著，但七成成交卡300万以下。

300万以下微涨2000到3000，议价率从6.5%缩到5.6%。

刚需避风港，但上限被锁死。

九亭位置最好，离徐家汇最近，但价格最虚。

商圈中位3.53万看起来比泗泾贵7000，但次新这一档4.5万加，对面泗泾金地褐石3.86万已经能买到77平河景带地暖。

通勤多坐两站，每平省大几千，89平省几十万。

这就是倒挂的真实含义。

不是九亭比泗泾便宜，是泗泾的次新比九亭更有性价比。

全市背景：去化480天，9号线是重灾区

7月8日的数据，全市日均成交617套，去化周期480天，比去年273天拉长75%。

7月均价3.29万，套均275万。

5月成交21670套同比加28%，6月25158套近六年同期最高同比加21.4%。

量在冲但价没跟，去化却越拉越长，说明有价无市在加剧。

外环沿9号线这一条，泗泾站岗、顾村下沉、九亭虚高，买九亭的人现在怎么算？你是要当先头还是后卫，自己选。