贵阳楼市：

一、1-7月核心板块降价数据（1.5-7.12）

全市二手房普遍走弱，热门改善板块均出现明显下调：

1. 阅山湖板块：1.2万→1.1万，每平下跌1000元

2. 观山湖公园板块：1万→9600元，每平下跌400元

3. 高新区板块：9200→8500元，每平下跌700元

全市二手房挂牌量持续走高，观山湖单区二手房挂牌量突破1.5万套，新房持续上新挤压二手市场，房东只能降价换取成交，形成量增价跌的格局。

二、本轮下跌并非短期就业问题，核心是全国性存量市场周期

很多贵阳房东把降价归咎于本地就业环境：体制外高薪岗位稀缺，普通岗位薪资3000-4000元、双休岗位少。但这类就业结构长期存在，并非今年才出现，不是本轮下跌主因，真正核心逻辑有四点：

1. 新房降维冲击二手房
近年贵阳新盘户型、得房率、园林物业全面升级，大量低公摊新品低价入市。新房均价普遍低于同片区二手，购房者优先选择新房，老旧二手、高公摊超高层房源失去竞争力，被迫持续降价出货。

2. 存量房源供给严重过剩
花果园、未来方舟、世纪城等超级大盘累积十几万套存量二手房，全市二手挂牌超6.5万套，买方市场彻底形成。房源太多、买家有限，价格自然持续承压。

3. 居民购房预期保守，购买力天花板有限
贵阳主要依靠省内县城人口进城购房，但人均收入增速跟不上曾经的房价涨幅，房价收入比偏高。当下居民主动降杠杆，刚需、改善群体普遍观望，不轻易入场托底房价。

4. 全国楼市大环境传导
全国多数城市二手房同步调整，购房者普遍持“买涨不买跌”心态，观望情绪蔓延，进一步放大贵阳房价下行压力。

三、贵阳楼市板块韧性分层，分化极其明显

1. 最抗跌：观山湖区（城市价值核心）

全市唯一产业、人口、配套全面落地的新区，政务、商业、优质学校集中，改善购房需求集中于此，也是唯一均价稳定破万的片区。
哪怕持续降价，跌幅远小于贵安、双龙远郊，流动性远优于老城区和新区，自住、保值属性最强，是贵阳楼市基本盘。

2. 平稳刚需底盘：云岩、南明老城区

配套成熟、生活便利，但城市规划老旧，道路拥堵、小区老旧、车位紧缺。优势是地段刚需不离城，缺点是房龄偏大、户型落后，涨幅乏力，小幅阴跌常态化，保值能力中等。