文 |小外

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早些年，大家提到老旧小区改造，第一印象就是整体拆迁、异地安置，不少人靠着拆迁补偿实现资产升级，造就了一波“拆迁暴富”的时代红利。

但随着城市建设进入精细化发展阶段，大规模大拆大建的模式早已落幕。

2026年作为“十五五”规划开局之年，国内老旧小区更新迎来重大调整，原拆原建模式正式成为全国推广的主流民生政策。

和以往拆迁模式不同，这套全新改造方案，不用居民异地搬迁、不用背负高额房贷，仅需极低成本就能旧房换新居，彻底摆脱“房奴”压力。

城市更新模式迭代：拆迁暴富时代正式落幕

过去十几年的城市旧改，核心逻辑是土地开发。

房企拿地、政府统筹拆迁，通过异地安置、现金补偿的方式改造老片区，依靠土地红利带动城市建设，也让部分原住民实现财富增值。

但这种模式弊端十分明显：原住民被迫搬离熟悉的生活圈层，邻里关系、生活配套全部清零。

大范围拆迁成本极高，容易造成资源浪费，千城一面的新建小区也缺失城市烟火气。

基于此，国家早已明确叫停城市大拆大建，老旧小区改造彻底告别“逐利拆迁”模式，转向“惠民提质”的全新赛道。

原拆原建不再追求土地开发收益，核心目标是盘活存量住房、消除危房隐患、提升居民居住品质，兼顾城市风貌保护和民生保障，让老旧小区实现原地升级、稳步焕新。

通俗解读原拆原建：低成本安居，告别房贷压力

很多人对原拆原建比较陌生，简单来说就是：

老旧危房整体拆除，在原有地块、原有产权基础上重新建设新房，居民全程原地回迁，生活圈、学区、地段、产权全部保留。

最大的优势就是零高额房贷、零异地搬迁、低成本换新家。

我们以北京劲松一区114号楼改造为例，直观感受这项政策的惠民力度。

这栋楼栋建成于1978年，房龄超40年，存在墙体渗水、管线老化、无电梯、结构隐患等诸多问题，居住体验极差。

2023年该楼栋启动原拆原建工程，整楼拆除后原址重建，户型全面优化，加装电梯、更新水电管网等全套配套。

改造完成后，每户居民套内面积免费扩容约6平方米，居住空间大幅提升。

最关键的是，居民无需承担高额购房费用，仅需自筹六七万元即可入住全新精装刚需户型。

改造过渡期，政府统一发放租房补贴，全覆盖临时居住开支，真正实现老百姓“零负担、稳安居”的旧房升级。

全国统一三类资金模式，适配不同城市改造需求

很多网友关心，不同城市的原拆原建费用怎么分摊？居民到底要花多少钱？

目前全国已形成三套成熟、可落地的资金分摊模式，各地根据财政实力、小区情况灵活适配，整体大幅降低居民出资压力。

第一种是三方兜底模式，主要落地于一线核心城市标杆项目。

由政府、事业单位、社会资本三方承担九成以上改造费用，居民仅需缴纳少量象征性费用。

这类改造品质高、居民压力极小，但受资金投入限制，目前仅作为示范项目小规模落地，暂不具备全面铺开条件。

第二种是居民自筹为主模式，以杭州老城区改造为典型代表。

杭州浙工新村13栋危房改造项目，八成以上资金由业主自筹，单户出资金额相对较高。

即便如此，依旧得到居民广泛认可，核心原因是核心地段房产保值性强，相比购买同地段商品房的高额首付和月供，自筹改造的成本依然更低、资产稳定性更强。

第三种是全国普及的三方共担模式，也是未来主流改造方案。

全国统一参考分摊比例：居民自筹35%、政府财政补贴43%、社会资本投入22%。

这种模式均衡分摊成本，既减轻普通家庭负担，又能保障项目可持续推进。

目前北京、青岛、哈尔滨、河南多地地级市均已落地，2026年中央资金加码后，居民自筹比例还将持续下调。

所有模式统一遵循四大原则：原址回迁、产权不变、配套保留、无房贷压力，切实保障普通居民的安居权益。

2026政策全面升级，国家级资金兜底红利落地

2026年是原拆原建政策的分水岭，这项改造模式正式从地方试点，升级为“十五五”国家级长效民生国策，政策力度、资金投入、配套细则全部迎来重磅升级。

资金层面，国家拿出真金白银全面兜底。今年中央安排970亿元预算内专项投资，定向用于老旧小区、危旧房原址改造。

叠加1600亿元超长期特别国债，专项用于老旧管网、基础设施翻新，两项资金合计2570亿元，全面覆盖全国老旧小区改造项目，预计惠及800万户居民。

地方配套政策同步落地，多地简化审批、放宽改造限制：

哈尔滨开通改造审批快捷通道，解决手续繁琐问题；乌鲁木齐放宽申请门槛，业主自愿即可启动危楼重建。

青岛、河南允许原址扩容，小户型最高可扩容20%，直接提升居住舒适度和房产价值。

同时公积金新政全面打通资金渠道，居民改造自筹费用、过渡期租房费用。

均可提取本人及直系亲属公积金支付，夫妻、子女公积金可合并使用，极大缓解普通家庭短期资金压力。

改造不止建新房，后续长效管理决定居住品质

需要客观看待的是，房屋翻新只是基础，后期社区治理才是安居长效保障。

不少小区完成原拆原建回迁后，很快出现各类管理乱象，影响居住体验。

以上海彭一小区为例，2026年春节完成整体回迁后，部分居民私自拆改户型、违规搭建、占用公共通道，不仅破坏小区整体风貌，还存在严重安全隐患。

除此之外，物业费定价、车位分配、公共区域使用等问题，若没有统一规范，很容易引发邻里矛盾。

这也意味着，原拆原建不是简单的建房工程，更需要同步完善小区管理制度、装修规范、物业服务标准。

只有硬件翻新、软件同步升级，才能避免新房变旧房、新社区出老问题，真正实现长期安居。

不少人对比过去拆迁暴富模式，觉得现在的原拆原建“不赚钱”，实则是认知误区。

旧拆迁模式是少数人的短期暴富，而原拆原建是千万家庭的长期普惠。

一方面，居民不用舍弃熟悉的地段、学区和生活配套，不用承担高额房贷，仅需小额投入就能完成住房品质升级，守住核心地段资产价值。

另一方面，国家、社会、居民三方共担成本，避免了过去拆迁带来的财政浪费、资源失衡问题，让城市更新更可持续。

结语

从大拆大建的逐利开发，到原拆原建的普惠安居，国内城市更新模式的转变，本质是民生保障的升级。

摒弃短期暴富的投机思维，守住普通居民的安居底线，用低成本、零房贷、保地段、留圈层的改造模式，让老旧小区焕发新生，让老百姓的幸福感更踏实、更长久。

未来随着政策持续落地、资金不断加码，更多老旧小区居民将享受到旧房换新居的政策红利。

你家小区符合原拆原建条件吗？你觉得这种无房贷安居模式，比传统拆迁更划算吗？欢迎在评论区分享看法！

参考文献：

国家发展改革委：2026年安排中央预算内投资970亿元支持城市更新项目建设.中国发展改革.2026-06-08 17:41.