北京楼市：刚需购房者很危险⚠️

[气球R] 从最近的数据来看，12月有望成为北京全年最高的成交月。不过最近两周的数据有一点下滑，主要原因是好价格的房子太少了。 [气球R] 现在我们有很多客户的感受都是：卖家开始调价了，这个房源在4~6月的挂牌价和心理预期价格都是今年最低的，目前卖家的心理预期和目标都已经上浮了10%左右。 [气球R] 我们前几天说过，现在看北京整体的涨幅已经没有意义了。目前北京涨幅最高的有几个板块：德胜、太阳宫、奥森、上地、回龙观等板块。 [气球R] 简单来说，这一波行情，主要带动的是东西城和海淀、朝阳核心板块的次新改善房，也足以说明北京改善群体的购买力。但在改善群体火热成交的同时，刚需群体的日子却不太好过。 [气球R] 现在很多刚需群体买房，吐槽卖家的博弈战。比如明明中介出的底价是800万，到了谈判环节就得加30-50万。一些总价500万的房子，谈判的时候也要涨个10万-20万。 [气球R] 其实根据我们的经验，现在这个时间点，卖家还是有松口的幅度的。 [气球R] 现在买总价500万左右或者以下的刚需房源，未来的保Z增Z肯定是不如次新改善房的。刚需群体想买到保值能力强的房子，尽量在居住价值、产业属性、学区价值、投资价值，四个价值中，兼顾2项。 [气球R] 居住价值：房子的面积、户型、品质，都影响到房子的居住价值。就房子本身来讲，避坑一居室，一居室未来的流通性会很差。未来房子太多了，好户型和楼层才稀缺，一定要避开塔楼/奇葩户型/差朝向/差楼层。好朝向一般是：板楼的南北通透＋南，好楼层就是中高，好户型肯定是方正的，没啥浪费面积的。 [气球R] 产业属性：有产业外溢的房子，至少未来有人来接手。买房要考虑 未来谁接盘。 [气球R] 学区价值：新生儿每年在减少，学区需求大幅下滑，所以不要把家当全部放到学区溢价高的房子里，用的时候买个占坑房即可。 [气球R] TZ价值：现在有溢价的房子越来越少了，特别是老破小，非常不建议。另外，房子的稀缺性也影响到房子的价值，比如一些非核心板块的小两居，实在太多了，想卖必须砸盘，而且周围新房供给数不胜数，未来价格被稀释是必然的。