抢老破小，抛豪宅：上海人正在用真金白银投票，结果触目惊心，疯了，真的疯了。就在昨天，同一个房产交易中心，同一时刻：左边窗口的90后签下1995年的老破小时，脸上带着劫后余生的庆幸；右边窗口的中年老板挂出三千万的豪宅时，手指在微微发抖。这不是买卖，这是一场残酷的财富再分配。 上周中央经济工作会议刚开完，上海楼市就上演了魔幻现实主义。你去交易中心看看，那场面比电视剧还精彩——一边是年轻人抢着买比自己年龄还大的“老破小”，一边是老板们急着抛售曾经象征身份的豪宅。 数据不说谎：全市房价没怎么动，但内环老破小学区房居然在偷偷涨价，而外环那些看着光鲜的豪宅，挂牌三个月都没人问价。中介们私下说：“现在买房的，十个里有八个在问‘这房子租得掉吗’，两年前他们可都在问‘能涨多少’。” 这世道，真的变了。 三类人的魔幻选择 我最近见了三拨人，他们的选择让人唏嘘。 小陈夫妇，互联网公司双职工，上周末刚买了杨浦一套58平的老公房，1998年的，楼梯房六楼。“我们看了两年房，从新房看到次新，从中环看到外环，最后还是回到内环老破小。”小陈算账的样子像个会计：“这套485万，离公司四站地铁，租金能抵一半月供。至于房子老不老？命比面子重要。” 就在同一天，制造业老板老张正在中介门店发脾气：“我那套陆家江景房，挂了三个月，看的人不到十个！三年前多少人捧着现金求我卖！”他现在急着套现，工厂订单少了三成，现金流快断了。“什么江景不江景，钞票进不来，都是假的。” 更绝的是前房地产高管周姐，她上个月悄悄卖掉古北的豪宅，转头吃进三套内环“老破小”学区房。“豪宅？有价无市！真要急用钱，你卖卖看？”她笑得像只狐狸：“老破小虽然涨得慢，但永远有人接盘。我能全款买，不跟银行玩。” 说来讽刺，以前被年轻人嫌弃的“老破小”，现在倒成了香饽饽。 首先，学区还是硬通货。只要高考制度不改，重点学校的牌子就值钱。静安、徐汇那些第一梯队对口的房子，哪怕再破，价格依然坚挺。“这叫教育ETF，稳得很。”一个买了静教院学区房的家长说。 其次，总价低就是王道。现在贷款审批严成什么样，买过房的都知道。五百万以内的房子，很多人凑凑还能全款。超过这个数，银行看你的眼神都不对了。 最重要的是，租得掉才是真的好。内环老破小，只要近地铁，根本不愁租。租金回报率能有2.5%到3%，比银行理财强，更比那些空关着还要交昂贵物业费的豪宅强。 “以前觉得住老破小没面子，现在觉得，每个月有稳定租金收，才是最大的面子。”一位房东如是说。 然而豪宅市场是真的冷到骨子里了。 贷款卡，银行的朋友透露，两千万以上的豪宅，表面首付五成，实际操作中不到七成别想贷到款。“不是政策不让，是银行自己不敢放。万一跌了，谁负责？” 以前买豪宅的都是企业主、金融精英。现在呢？企业主忙着保现金流，金融行业降薪裁员，谁还有闲钱买豪宅？“以前是资产，现在是负债。”一位私募经理坦言。就是没了接盘的。 某新加坡家族办公室的投资总监说，连外资都在跑。不是不看好中国，是全球都在收缩。“我们要保持流动性，上海豪宅固然好，但变现太慢。” 2026年，只会更“分裂” 照这个趋势，明年楼市分化只会更严重，带学区的老破小，也许会上去点，应该不会上很多，只是比跌的惨的时候好一点。普通次新房，大概率难，高不成低不就。你懂的，非核心区豪宅，继续跌，跌多少看各区各地差异，奇迹不会有的。真正的好房子，还有机会但是，我们都在找再这波行情下哪个才是真正好房子。 如果你第一次买房： 盯着五百万以内、近地铁、学校不差的老房子。别看装修，看骨架（1995年后框架结构优先）。那些连物业都没有的老小区，千万别碰。 如果你想换房： 做好“卖一买一”折腾大半年的准备。优先看张江、漕河泾、前滩这些产业聚集区。月供别超过家庭收入四成，手里一定要留足两年月供的现金。 如果你在管理资产： 非核心区的豪宅，可以考虑出手一部分。关注有拆迁预期的老房子（成片旧里改造区域）。增加现金和流动性资产比例，这年头，现金流就是生命线。 最后说两句 交易中心里，买下老破小的小陈说：“我知道它又老又破，但现在我能抓住的，就是上班近、有地铁、能住人、租得掉。别的，不敢多想。” 挂牌豪宅的老张临走时，看着墙上“房住不炒”的标语，沉默了很久。 中央说的“先立后破”，在楼市里就是：先让房子回归住的本质，那些炒作的虚火自然就灭了。2026年的上海楼市，不会再有普天同庆的暴涨，只有冷静残酷的筛选。它会奖励那些真正懂生活、懂算计的人，惩罚那些还在做梦的投机客。 时代真的变了。游戏的规则，已经重写了。社会已经变了模样，已经认不出来了。
