12月中旬上海二手房逆势走俏，背后藏着哪些买家的身影？ 12月中旬，全国楼市整体调整之际，上海二手房却逆势走俏，上周网签量环比上涨6.53%，日均成交约746套。这波热度并非普涨，而是结构性行情，背后活跃着四类核心买家，他们带着不同诉求入场，共同撑起市场热度。 一、“先上车”的年轻刚需族（占比约45%） 这是市场的绝对主力，以30岁左右的90后新上海人为主，预算集中在300-500万元。他们大多是程序员、互联网从业者等，优先选内环内低总价“老破小”或外环外次新两房，核心诉求是低门槛扎根、短通勤、成熟配套。比如徐汇58平楼梯房，虽无电梯，但能省1-2小时通勤，对他们来说性价比远超远郊新房。近期信贷政策宽松，首付比例下调、利率走低，叠加房东以价换量，让这批刚需果断出手，浦东金杨新村、宝山淞南五村等板块成为他们的主战场。 二、为学位买单的学区房家长（占比约30%） 这类买家多是3-5岁孩子的父母，愿意为优质学区支付30%-50%溢价。他们瞄准静安、徐汇等名校集中区域的老破小，核心逻辑是“买学位送房子”，常把70-80平老房改成大开间，追求高得房率。12月正值学区房成交窗口期，家长们赶在政策变动前锁定房源，静安一师附小、徐汇实验小学等学区房议价空间明显收窄，部分房源甚至小幅溢价成交。 三、追求改善的置换家庭（占比约15%） 他们是本地“卖旧买新”的置换客，以40-50岁为主，预算800-1500万元。一类是内环老居民，卖掉核心区老破小，换同区域次新房，看重居住品质提升和地段坚守；另一类是外环居民，卖掉小两房，换中环大三房或联排，追求更大空间。近期置换链条激活，不少家庭先售旧房再买新房，既增加了市场供应，也带动中高端房源成交，闵行、宝山等区域的次新房成为热门选择。 四、小众精准的特色买家（占比约10%） 1. 动迁预期投资者：多为40岁左右的金融从业者，专挑黄浦、虹口等旧改重点区域的待动迁老破小，赌未来拆迁补偿，以8万/平左右价格入手，持有周期5年左右。 2. 养老与亲情购房者：为照顾父母，选择同小区或周边低楼层、配套全的二手房，优先考虑医疗资源和生活便利性。 3. 跨城高净值人群：来自江浙的企业家、高管，瞄准黄浦滨江大平层、浦东联洋别墅等高端房源，将上海核心资产作为资产配置的“压舱石”，看重其抗跌性和流动性。 热度背后的逻辑 这波行情是政策、价格与需求共振的结果。限购优化、信贷宽松降低了入市门槛；房东降价促成交，议价空间扩大；刚需、学区、置换等需求集中释放，形成结构性热度。不过市场分化明显，核心区优质房源坚挺，非核心区普通房源仍以价换量，高挂牌量下，买方仍有较大选择空间。
