央行、金融监管总局1月17日联合发文，将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，并明确执行层面继续坚持因城施策：央行省级分行和金融监管总局省级派出机构可根据各地城市政府调控要求，在全国最低线之上，自主确定本辖区各城市最低首付比例下限。这条政策的核心信号很清晰：监管层把商办市场的“去库存、促成交、盘活存量、修复流动性”摆到更靠前的位置。商业地产这些年普遍承压，空置率、租金与价格预期都偏弱，首付门槛下调相当于直接降低入场成本，让一部分被首付卡住的自用与投资需求更容易成交，为市场补上一口“交易氧气”；而权限下沉到地方，正是承认城市分化——热度高、风险大的城市可以把下限定得更高，去化压力大的城市则能更灵活地用政策撬动成交。更深一层看，这是一种“稳预期但不放任”的结构性松绑：它刺激的是商办市场的出清速度，但并不等于无条件鼓励加杠杆。商住两用房在部分城市容易被当作类住宅交易，如果门槛明显下降，可能吸引以居住为名的加杠杆需求，从而与原有调控目标形成张力；同时，商业地产的现金流更依赖经营与租金，资产质量分化更大，首付降了并不会改变位置、业态、运营能力这些基本面，政策更可能利好地段更好、供需更健康、可经营的项目，对缺乏产业与人口支撑的存量商办效果有限。因此，这项政策真正的看点不只在“30%”，而在后续因城施策怎么落地：地方如何设定下限、银行如何划定风控边界、城市如何推动商办用途优化与改造盘活，决定了它是一次有效的去库存加速，还是仅带来短期成交波动。
